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發布日期：2019-03-21
“成為世界最大的豪華酒店業主，感覺怎么樣？” 3月20日下午，在富力地產的2018年業績發布會上，《中國企業家》問該公司董事長李思廉。
“感覺很好。起碼自己在出差的時候，可以得到特別的關注。而且我們的確買得不貴，所以OK的，當時的交易應該是雙贏的交易。”李思廉笑答。
李所說的交易，指的是2017年，富力地產以約190億元的對價，收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產案的一部分，該等交易總額超600億元，被稱作“世紀大并購”。按照原計劃，原酒店及文旅城資產包均歸融創所有，但富力地產半路殺出，在短短9天時間里，切下了酒店資產的“蛋糕”。
藉此，富力地產現已擁有89間酒店，其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等知名酒店集團。此外，還有37家在建及規劃中酒店。在其發給現場媒體的業績報告彩頁中，“全球最大的豪華酒店業主”的標題赫然在列。顯然，李思廉對他擁有的這個新名號非常滿意。
由于2018年是萬達酒店資產合并入富力地產報表的第一個完整財年，現已有71家酒店被合并報表，業界十分關注這塊業務的進展情況。經營酒店是一項長期而精細的工作，當王健林談到出售酒店資產的初衷時，也曾說過：“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產”。
然而，就在3月初，富力地產聯席董事長兼總裁張力接受采訪時卻說：“收購的萬達項目現在有近10%的回報了。”這當然是一個相當不錯的數字，但卻和人們對豪華酒店業現狀的認知有所背離。會甲集團CEO湯新滿告訴記者，近幾年，國內的豪華酒店的經營狀況普遍不太好，具體要看城市，賺錢的不多。
同樣，記者在業績報告中并未找到“近10%的回報”的相關數據，反而，業績報告中顯示，富力去年的酒店運營業績仍處于虧損狀態，當年酒店業務的虧損額達4.59億元。在過去6年中，除去2017年，富力的酒店業績有5年錄得虧損。
謎之酒店業績
富力地產是業內比較少見的發布業績盈警的地產股。
2月17日，富力地產就發布公告稱，截至2018年12月31日，集團未經審核管理賬目初步評估，2018年度合并利潤將較2017年度減少約 60%。該公司解釋的理由是，集團于2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少，預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。
這份公告將人們的記憶拉回到2017年7月19日的北京萬達索菲特酒店，萬達出售資產發布會在此舉行。前往采訪的記者原本以為主角是萬達和融創，但現場卻張貼著萬達、融創、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬達和融創，貴賓室里傳來嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產的名字又回去了。
及至發布會舉行，大家發現，富力地產的收購對價比原先融創談的，少了136.89億元。簽約儀式的第二天，富力地產董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間，強調“只接受6折價格”，并且承認收購價格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。
富力地產“砍價能手”的聲名由此傳開。
但從報表來看，上述交易在2017年為富力帶來大額非經常收益之后，至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。
業績報告顯示，期內酒店營業額70.27億元，年內凈虧損4.59億元。 而在2017年，這一板塊營業額為23.75億元，但盈利高達129.36億元，是當年凈利潤主要貢獻來源。
業績會現場，關于過去一年公司酒店業務的詳細虧損數據，李思廉和在場其他管理層沒有說明。李思廉表示，酒店方面一般看現金流。“因為酒店的賬，本身很難賺錢。”
“在賬面上有會計的處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況，而目前酒店整體的凈利潤，返還給業主的大概是13.5億元。”富力地產董事長助理陳志濠也未直接回應媒體關于“酒店業務虧損”的疑問。
李思廉則接著陳志濠的話表示，“13.5億的利潤，已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。
當然，陳志濠也表示，要進一步優化酒店運營，包括成本、售價、收入、利潤率。
成為全球最大豪華酒店業主的富力地產，仍在負重前行。
李思廉表示，“公司針對酒店有很多計劃，包括在中國通過酒店資產包在市場融資，REITs等，會在二季度實行，這對公司都有非常大的幫助”。
規模方面李思廉也有計劃。“目前富力有十幾間酒店在建，兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。”陳志濠也透露，公司希望酒店加上其他投資物業的規模，在5年之內可以“翻一番”。
彎道超車的壓力
就在富力簽下萬達酒店資產前一個月，該公司剛剛走完2017財年的上半年。根據后來披露的報表，截至2017年6月末該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個交易對價都少。據了解，簽約后的一段時間里，富力地產曾給旗下地產在售項目壓力，要求迅速回款。
值得注意的是，2018年全年，富力地產權益合約銷售金額約1310.6億元，擦線完成1300億的年度目標，對于這種規模的企業來說，近200個億的交易所形成的財務壓力，不可能是短時間的。
據2018業績，截至報告期末，計入流動負債的借款為524億元，長期借款為1109.48億元。而報告期末現金為347億元，其中可自由支配的現金僅為198億元。
當然，富力地產董事總經理李哲明表示，2018年到期的短期負債為160億元。而近期所進行的一些融資項目，其時限均在一年以上。“富力地產短期內的負債壓力已經基本解決。”
據統計，2018年富力公開發債超過20次，融資金額將近800億元。不過，融資道路并不順利。過去一年中，富力地產曾4次取消融資計劃。
尤其是，自2006年上市以來，富力還首次進行股權再融資。2018年11月5日，富力地產公告，決定發行不超過8.06億股新H股，若以當日收盤價12.14港元/股計算，富力地產將融資97.79億港元。
2019年伊始，富力繼續開啟融資之路的“高舉高打”。其已完成了8筆融資，包括3筆超短期融資券、2筆資產支持證券-ABS、1筆公司債和2筆優先票據，融資規模超250億元。
此外，富力的融資成本還在不斷攀升。據富力地產2018年中期報告，上半年融資成本高達27.5億元，同比上升184%。據2018年年報，報告期內，公司融資成本更同比增加212%，達到52.12億元。
關于2019年房地產金融信貸政策的判斷，張力曾在今年兩會期間公開表示，其持有較為樂觀態度。“當前融資情況已經好了很多，利率也較前幾個月有明顯下降”。同時，“總體融資環境對于地產應該說比較好，沒之前那么緊了”。
富力地產曾經是華南五虎之一，即中國房地產市場中最早冒出來的弄潮兒。但是最近幾年，富力地產出現過掉隊。
2018年是富力地產歷史上首次突破千億大關。“千億”曾是這家老牌兒房企早在2016年就立志達到的目標。那一年，富力達到600億左右的銷售額，當年過“千億”的房企不過十二三家，業績最高的恒大也剛達到3700億元。
分化從2017年開始拉大。這一年，行業前三的銷售額均已超過5000億，千億房企數量也增加至17家。步入2018年，千億規模房企陣營已超30家。如今，富力這一階段性進程的達成，整整晚了兩年。
非常明顯的跡象是，富力地產希望通過收購，來實現彎道超車。繼收購萬達酒店資產后，2018年3月，富力以57億收購海航資產。
一個問題是，大環境是否支持富力去實現上述愿望。2019年初，中國房地產市場出現了明顯的拐點，1~2月全國商品房銷售面積出現負增長。幾個月前，萬科董事長郁亮甚至提出了“活下去”的口號。
業績發布會上，在被問及諸如萬科提出“活下去”的口號，而富力地產是否有類似的公司策略時，李思廉表示，那是郁亮開玩笑，他是提醒大家活下去。
“萬科是國內毋庸置疑的最強大的房地產公司，我們理解萬科也是國營。按照萬科提供的業績，擁有的土地儲備，擁有的稅后利潤，在市場的影響力和融資能力，它肯定能活下去的。”李思廉說。
富力當然不是國營企業，但李思廉表示，富力地產在市場打拼了二十多年。經歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折，都能夠堅持下來的公司，都應該具有市場的保護能力，在市場競爭中活下去。
“沒有什么難受的。”李思廉說。