4月28日下午，老牌房企華僑城在線上召開了2019年度業績發布會。
董事長段先念并未出席，而是由副董事長姚軍、董事總裁王曉雯攜副總會計師馮文紅、投資管理部總監汪文進、旅游管理部總監王剛、董事會秘書關山等人出席，為投資者解答疑惑。
年報披露，2019年華僑城實現營業收入600億元，同比增長25%；歸屬于上市公司股東凈利潤123億元，同比增長17%。截至2019年末，公司資產總值達到3796億元，同比增長 28%，華僑城在年報中滿意地寫下“各項指標均創下歷史新高”。
這自然是一份好看的年報，資產負債率維持在75%以下；平均融資成本4.56%，處于行業低位；流動貨幣資金374.86億元，同比去年同期增加100億元，現金流更為穩健。
但對于這家老牌房企，市場期待更多。2015年,宣布從“旅游+地產”模式擴大業務范圍,轉向“文化+旅游+城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”發展模式的華僑城，文旅板塊營收雖然首次超過地產業務，但不夠穩定。
華僑城仍在轉型中途。
文旅營收首次超過地產
“我從來覺得華僑城不是單純的地產商，而是一家文化旅游綜合開發企業。”業績會上，姚軍再次強調。以文旅為主業，要做“主題公園領導者、旅游產業領軍者”的華僑城，2019年來自文旅業務板塊的營收首次超過房地產開發板塊。
年報披露，在主業文化旅游業務方面，2019年華僑城旗下18家景區、24家酒店、1家旅行社以及2家開放式旅游區，累計接待游客5209萬人次，同比增長12%。成功實現營業收入約302.63億元，同比增長約58.96%，約占營收總額的50.42%，同比提升10.89個百分點。
此前一直占據主導地位的房地產業務板塊，營收占比出現顯著下降，實現營業收入約291.34億元，僅占營收總額的48.54%。而2019年中報顯示，房地產板塊業務貢獻121.26億元營業收入，占比高達68%；文旅業務板塊貢獻營業收入57.24億元，占比32%。
文旅板塊營收在下半年得到大幅提升，主要是由于年內大部分游客接待發生在下半年。中報數據顯示，華僑城上半年累計接待游客1782萬人次。此外，華僑城年內新增北京歡樂谷五期、深圳歡樂谷“西部礦鎮”、南昌瑪雅樂園和順德歡樂海岸PLUS等文旅項目，也均集中在下半年暑期左右開業。
但文旅板塊業務在營收大幅增長的同時，成本也出現顯著上升，實際上真正能為華僑城帶來收益的業務板塊仍是房地產開發。年報披露，文旅板塊在2019年貢獻毛利約123億元，毛利率約40.63%，而房地產板塊貢獻毛利約217億元，毛利率高達74.6%，遠遠高于文旅板塊業務帶來的收益。
新的一年，文旅業務的經營或更加艱難。作為直接面向消費者的產業，文旅板塊受本次疫情沖擊是最為直接且嚴重的，據華僑城旅游管理部總監王剛透露，新冠肺炎疫情導致公司旅游板塊經營效益大幅下滑，一季度的游客接待水平實際只有去年同期的30%。
即便是如今已臨近5月，華僑城旗下景區、酒店等場所開業狀況仍然不理想，“從上一周數據來看，收費景區也只恢復到去年同期20%左右水平，酒店稍微好一點，但也只有去年同期30%水平。”
經營現金流連年為負
需要大量資金投入的文旅業務，必須依靠地產業務的盈利提供支撐，華僑城也深知這一點。
2019年，華僑城實現現簽約面積252萬平方米，同比增長22%；實現簽約銷售金額863億元，同比增長45%。
地產業務實現高速增長的同時，華僑城拿地也不手軟。2019年，華僑城新獲取土地項目47個，新增土地面積600余萬平方米，新增規劃建筑面積1200余萬平方米，主要分布在粵港澳大灣區、長三角等熱門板塊，其中28宗地塊為底價獲取。拿地金額為744.6億元，權益對價為494億元，拿地銷售額比達到57%。
截至2019年末，華僑城存貨余額1853億元，占總資產的49%，主要分布在深圳及大灣區、南京、寧波、成都、南昌、杭州等熱點城市，占比高達85%。
據王曉雯透露，華僑城為保證年度收益的平衡，持續改善資源儲備的結構、產品的結構，大量補充了相對短平快的住宅項目和比重。
另一方面，華僑城也著力推動房地產開發周期。王曉雯表示，華僑城在項目開發建設、速度方面，以及產品的推出、銷售等各個環節均對標行業優秀企業，其中潮州純水岸、肇慶純水岸、南京豐字河等項目成功實現當年開工、當年銷售、當年回款的新突破。
然而，即便如此，快速推進的戰略布局以及持續不斷的大額投資項目，仍給華僑城帶來了不小的資金壓力，華僑城已連續多年經營活動現金凈流量為負。2017年、2018年、2019年三年華僑城經營活動現金流分別為-77億元、-100.45億元、-51.88億元。
馮文紅解釋到，出現這種情況，跟華僑城目前跨越式發展的戰略相關。與此同時，對于經營現金流問題，公司上下都高度重視，已經在持續地改善這個狀態。
“一方面我們加快了銷售回款，2019年銷售商品及提供勞務收到現金927億元，較上年同期增加40%；另一方面，公司與市場上優質企業加強了項目的合作開發力度，以債權的形式合作，有效的解決了項目的不確定風險和速度問題，同時將部分快周轉項目進行股權轉入或資產整售以獲得收益和現金保障。”